HONORARIOS INMOBILIARIOS

¡PROHIBIDO ESTAFAR!

 

¿QUÉ ES HONORARIOS INMOBILIARIOS?

Honorarios inmobiliarios es un módulo que dispones con tu programa inmobiliario.

Responde a la pregunta de un agente inmobiliario ¿Qué cobro a mi cliente?

La respuesta está llena de lógica y de realismo práctico a partes  iguales.

El motivo de crear este módulo es sencillo.

LA COMPETENCIA ES MUY DURA.

No por ello hay que "regalar" tus servicios inmobiliarios.

Porque introducirse en el sector como agente inmobiliario nuevo recién iniciado NO es contrario a COBRAR LO QUE MERECES POR TU TRABAJO.

Basado en la experiencia, en estudios demográficos, en la realidad y sobretodo en la competitividad sana, esperamos que este módulo te ayude a construir unas tarifas razonables y que te aporten el máximo beneficio posible en cada transacción que realices.

Atte.

La Dirección.

 

HONORARIOS INMOBILIARIOS DE ALQUILER

OPCIÓN 1

El mejor lema...

OPCIÓN 2

EJEMPLO REAL DE FACTURA

DE GESTIÓN DE ALQUILER.

Pulsa sobre la imágen para ver una factura REAL de una gestión de alquiler.

De esta manera además de satisfacer tu curiosidad verás como es y qué elementos contiene para ser jurídica y fiscalmente válida.

MODELO DE PLANTILLA

DE FACTURA

DE GESTIÓN DE ALQUILER.

Pulsa sobre la imágen para ver y utilizar la plantilla de gestión de alquiler y así podrás CREARLA.

Siempre debes de tener el consejo y asesoramiento de tu gestor que quizá te proporcione un modelo parecido.

La pregunta es ¿Cuanto le cobro a mis clientes ARRENDADOR y ARRENDATARIO?

Puedes cobrar lo que quieras.

Como si quieres NO cobrar nada y regalar tu servicios.

Es un mercado libre y NO hay una norma escrita al respecto.

Aquí te respondemos con la REALIDAD del mercado y lo que está cobrando una agencia inmobiliaria normalmente.

Además te mostramos las dos manera más frecuentes en materia de honorarios de alquiler, y sus ventajas estratégicas.

ALQUILER DE INMUEBLE, SEA VIVIENDA O SEA DE LOCAL PERO DE LARGA DURACIÓN.

LO QUE SIGNIFICA QUE EL CONTRATO TIENE UNA DURACIÓN MÍNIMA DE 1 AÑO.

OPCIÓN UNO. COBRANDO TUS HONORARIOS SOLO A LA PARTE ARRENDATARIA.

Si NO le cobras al propietario arrendador por tus servicios será mucho más probable que captes inmuebles de alquiler y por lógica puedas gestionar la vivienda y cobrar a tu cliente arrendatario.

Lo normal e cobrarle al arrendatario el equivalente a una mensualidad de renta, IVA NO INCLUIDO.

Te pongo un ejemplo:

Si el propietario quiere 500 € por la renta mensual de su inmueble.

Para que un arrendatario pueda firmar el contrato de alquiler necesita:

500 € SIN IVA equivalente a 1 mes de fianza. (Que recuperará cuando acabe el contrato).

500 € SIN IVA del mes corriente. (Que sirve para pagar por adelantado el vivir en el inmueble).

500 € MÁS IVA de honorarios por lo servicios de gestión de alquiler al arrendatario.

Beneficio por operación = a 500 € + IVA en este caso.

La factura que le tendrías que hacer al cliente arrendatario sería.

NETO =500 €

IVA (21%) = 105 €

TOTAL FACTURA AL ARRENDATARIO IVA INCLUIDO= 605 €

¿Y si el cliente NO quiere pagar el IVA?.

Mejor dicho.

¿Y si te dice que no lo quiere pagar el IVA y tienes miedo a perder la operación y NO COBRAR NADA?

Pues entonces NO ganarías 500 € netos porque la factura que le tendrías que hacer al cliente es la siguiente:

NETO =413 €

IVA (21%) = 87 €

TOTAL FACTURA AL ARRENDATARIO IVA INCLUIDO= 500 €

¡Recuerda que de esta manera TU BENEFICIO REAL NETO ES DE 413 € Y NO DE 500 €!

Así que lucha por cobrar el IVA ¡a parte!

OPCIÓN DOS. COBRANDO TUS HONORARIOS A LAS DOS PARTES,

A LA PARTE ARRENDADORA Y A ALA PARTE ARRENDATARIA,

Si SI le cobras al propietario arrendador por tus servicios será más dificil que captes inmuebles de alquiler y pero cobrando al arrendador y al arrendatario tus honorarios ganará más gestionando menos número de operaciones.

Lo normal e cobrarle al arrendatario el equivalente a una mensualidad de renta, IVA NO INCLUIDO.

Te pongo un ejemplo:

Si el propietario quiere 500 € por la renta mensual de su inmueble.

Para que un arrendatario pueda firmar el contrato de alquiler necesita:

500 € SIN IVA equivalente a 1 mes de fianza. (Que recuperará cuando acabe el contrato).

500 € SIN IVA del mes corriente. (Que sirve para pagar por adelantado el vivir en el inmueble).

500 € MÁS IVA de honorarios por lo servicios de gestión de alquiler al arrendador.

500 € MÁS IVA de honorarios por lo servicios de gestión de alquiler al arrendatario.

Beneficio por operación = 1.000 € + IVA en este caso.

La factura que le tendrías que hacer al cliente arrendador sería.

NETO =500 €

IVA (21%) = 105 €

TOTAL FACTURA AL ARRENDATARIO IVA INCLUIDO= 605 €

La factura que le tendrías que hacer al cliente arrendatario sería.

NETO =500 €

IVA (21%) = 105 €

TOTAL FACTURA AL ARRENDATARIO IVA INCLUIDO= 605 €

El total del beneficio sería 605 € que le has cobrado al arrendatario y 605 € que le cobras al arrendador IVA´s INCLUIDOS. Total 1.210 €

Pero si cobras 500 € a cada parte, es decir 1.000 € porqué el beneficio es de 1.210 €

Porque tienes que gestionar la operación LEGALMENTE, cobrando el IVA ¡a parte!

Tu beneficio será de 1.000 € y 210 € es el IVA que

¡NO TE PUEDES GASTAR EL IMPORTE DEL IVA DE CADA OPERACIÓN...

... HASTA QUE TU GESTOR TE LO INDIQUE PORQUE PROBABLEMENTE TENDRÁS QUE PAGAR ESTA CANTIDAD COMO IMPUESTO!

¡SI TE LO GASTAS!

¡DESPUÉS TENDRÁS QUE PAGAR ESTE IMPORTE EN IMPUESTOS Y SI TE RETRASAS TENDRÁS QUE PAGAR UNA SANCIÓN O MULTA POR RETRASO!

ALQUILER DE INMUEBLE, SEA VIVIENDA VACACIONAL O DE LOCAL/OFICINA PERO DE CORTA DURACIÓN.

O QUE SIGNIFICA QUE EL CONTRATO TIENE UNA DURACIÓN MÍNIMA DE 1 AÑO.

La pregunta lógica es

¿Cuanto le cobro a mis clientes ARRENDADOR y ARRENDATARIO?

Aquí tampoco hay una norma escrita.

Imagina que un cliente arrendatario te pregunta cuantos son tus honorario por alquilar una vivienda:

Un día.

Un fin de semana.

Una semana.

Un mes.

Tres meses.

Seis meses.

¿Qué le responderías? ¡EL EQUIVALENTE A UNA MENSUALIDAD! 

Pues NO sería tu cliente, se iría a otra agencia que utilice la lógica para pactar sus honorarior.

¿Cuales son los honorarios lógico por alquilar un inmueble por días sueltos, como por ejemplo un día festivo señalado?

Si el propietario pide 30 € por día.

Tus honorarios deben de ser equivalentes al importe que cobre por día el propietario, por el nº de días que quiera alquilar el inquilino.

Ejemplo:

El propietario quiere 30 € por alquilar su inmueble un lunes.

Pues le cobrarás SOLO a la parte arrendataria 30 € + IVA. 

Ya que en este caso si te atreves a cobrarle 30 € al propietario también, te dirá que NO porque NO LE GANARÍA NADA A LA OPERACIÓN.

¿Cuales son los honorarios lógico por alquilar un inmueble por días sueltos, como por ejemplo un día festivo señalado?

Si el propietario pide 30 € por día.

Tus honorarios deben de ser equivalentes al importe que cobre por día el propietario, por el nº de días que quiera alquilar el inquilino.

Ejemplo:

El propietario quiere 30 € por alquilar su inmueble un lunes.

Pues le cobrarás SOLO a la parte arrendataria 30 € + IVA. 

Ya que en este caso si te atreves a cobrarle 30 € al propietario también, te dirá que NO porque NO LE GANARÍA NADA A LA OPERACIÓN.

¿Cuales son los honorarios lógico por alquilar un inmueble un fin de semana?

Si el propietario pide 50 € por el sábado y 50 € por el Domingo, en total 100 €

Tus honorarios deben de ser equivalentes al importe que cobre el propietario por fin de semana.

El propietario quiere 100 € por alquilar de su inmueble un fin de semana.

Pues le cobrarás SOLO a la parte arrendataria 100 € + IVA. 

Ya que en este caso si te atreves a cobrarle 100 € al propietario también, te dirá que NO porque NO LE GANARÍA NADA A LA OPERACIÓN.

¿Cuales son los honorarios lógico por alquilar un inmueble una quincena?

Si el propietario pide 300 € por 15 días de alquiler.

Tus honorarios deben de ser equivalentes a la MITAD del importe que cobre el propietario por quincena.

El propietario quiere 300 € por alquilar de su inmueble un fin de semana.

Pues le cobrarás SOLO a la parte arrendataria 150 € + IVA. 

Ya que en este caso si te atreves a cobrarle 150 € al propietario también, te dirá que NO porque LE GANARÍA MUY POCO A LA OPERACIÓN.

Tal vez puedas cobrarle 50 € por la redacción del contrato de alquiler. PERO SI NO TE LOS QUIERE PAGAR TAMBIÉN ES RECOMENDABLE QUE FIRMES LA OPERACIÓN COBRÁNDOLE SOLO A LA PARTE ARRENDATARIA.

¿Cuales son los honorarios lógico por alquilar un inmueble un mes?

Si el propietario pide 500 € por 30 días de alquiler.

Tus honorarios deben de ser equivalentes a la MITAD del importe que cobre el propietario por mes.

El propietario quiere 500 € por alquilar de su inmueble un mes.

Pues le cobrarás SOLO a la parte arrendataria 250 € + IVA. 

Ya que en este caso si te atreves a cobrarle 250 € al propietario también, te dirá que NO porque LE GANARÍA MUY POCO A LA OPERACIÓN.

Tal vez puedas cobrarle 50 € por la redacción del contrato de alquiler. PERO SI NO TE LOS QUIERE PAGAR TAMBIÉN ES RECOMENDABLE QUE FIRMES LA OPERACIÓN COBRÁNDOLE SOLO A LA PARTE ARRENDATARIA.

¿Cuales son los honorarios lógico por alquilar un inmueble tres meses? (TAMBIÉN SIRVE PARA CALCULAR TUS HONORARIOS POR 2,3,4 y 5 MESES).

Si el propietario pide 500 € por cada mes y lo alquila por tres meses días de alquiler.

Tus honorarios deben de ser equivalentes a la MITAD del importe que cobre el propietario por ¡lo tres meses! (Porque es difícil que un arrendatario alquila por su cuenta un inmueble por 3 meses, (o 2,3,4,5 meses), y es POR ESE MOTIVO QUE EL ARRENDATARIO TE PAGARÁ LO QUE LE PROPONES.

El propietario quiere 1.500 € por alquilar de su inmueble un trimestre.

Pues le cobrarás SOLO a la parte arrendataria 750 € + IVA. 

Ya que en este caso si te atreves a cobrarle 750 € al propietario también, te dirá que NO porque LE GANARÍA MUY POCO A LA OPERACIÓN.

Tal vez puedas cobrarle 50 € por la redacción del contrato de alquiler. PERO SI NO TE LOS QUIERE PAGAR TAMBIÉN ES RECOMENDABLE QUE FIRMES LA OPERACIÓN COBRÁNDOLE SOLO A LA PARTE ARRENDATARIA.

¿Cuales son los honorarios lógico por alquilar un inmueble 6 meses? (TAMBIÉN SIRVE PARA CALCULAR TUS HONORARIOS POR 6,7,8,9,10 y 11 MESES).

Si el propietario pide 500 € por cada mes y lo alquila por 6 meses meses días de alquiler. El propietario ganría 3.000 €.

Tus honorarios deben de ser equivalentes a la MITAD del importe que cobre el propietario por un mes.

El propietario quiere 3.000 € por alquilar de su inmueble un semestre, 500 € al mes.

Pues le cobrarás SOLO a la parte arrendataria 250 € + IVA. 

Pero eneste caso atrévete a solicitarle otros 250 €  al propietario también.

Si te dice que NO porque LE GANARÍA MUY POCO A LA OPERACIÓN.

Tal vez puedas cobrarle 50 € por la redacción del contrato de alquiler.

PERO SI NO TE LOS QUIERE PAGAR TAMBIÉN ES RECOMENDABLE QUE FIRMES LA OPERACIÓN COBRÁNDOLE SOLO A LA PARTE ARRENDATARIA.

También existe la opción de que te pongas un MÍNIMO de honorarios por día que ocupe el arrendatario el inmueble. SOLO LE COBRES A LA PARTE ARRENDATARIA Y NO TE COMPLIQUES LA VIDA.

Por ejemplo 5 € + IVA por día.

Entonces los números saldrían así:

Un día.                    5 € ÌVA de beneficio.

Un fin de semana. 10 € + ÌVA de beneficio.

Una semana.         35 € + ÌVA de beneficio.

Un mes.               150 €+ ÌVA de beneficio.

Tres meses.          450 € + ÌVA de beneficio.

Seis meses.          600 € +ÌVA de beneficio.

Esperamos haberte sido de ayuda.

Atte. 

La Dirección.

 

HONORARIOS INMOBILIARIOS DE VENTA

La pregunta en cuestión ahora es

¿Cuanto le cobro a mis clientes VENDEDOR Y COMPRADOR?

Puedes cobrar lo que quieras.

Como si quieres NO cobrar nada y regalar tu servicios.

Es un mercado libre y repetimos que NO hay una norma escrita al respecto.

Aquí te respondemos con la REALIDAD del mercado y lo que está cobrando una agencia inmobiliaria normalmente.

Además te mostramos las dos maneras más frecuentes en materia de honorarios de venta y además estrategias utilizadas por algunas agencias inmobiliarias y sus ventajas estratégicas.

OPCIÓN UNO.

COBRANDO TU HONORARIOS A LAS DOS PARTES, AL VENDEDOR Y AL COMPRADOR.

Esta práctica es la más normal.

Porque tanto el propietario necesita vender cuanto antes y hay grandes probabilidades de que pague a una agencia inteligente.

Como también es muy probable que el comprador que acuda a una agencia para comprar una inmueble sepa y quiera pagar honorarios.

 

Los honorarios se suelen cobrar de dos maneras.

OPCIÓN 1.BAJO TARIFA.

Estipula un importe para cobrar a tu cliente y siempre cobra la mismo dando igual el precio de venta. 

Es la opción más cómoda y puede que menos rentable en comparación con la otra manera.

OPCIÓN 2. A PORCENTAJE

Estipula un porcentaje del precio de venta para cobrar a tu cliente VENDEDOR.

Estipula un porcentaje del precio de compra para cobrar a tu cliente COMPRADOR.

Y siempre cobra el mismo porcentaje a cada cliente.

Es la opción más cómoda y puede que la más rentable en comparación con la otra manera.

Además es la más justa.

Porque cuando mayor ea el precio de venta que quiera percibir el vendedor aumenta la posibilidad de encontrar un comprador.

NO es lo mismo tramitar la venta de un inmueble de 50.000 € que la venta de un inmueble de 500.000 €

Por lo que la mayoría de agencias inmobiliarias que prefieren esta opción basándose en este argumento. Sencillo además muy claro y realista de explicar al vendedor.

Otra cosa muy diferente es defender esta postura con el cliente comprador, porque realmente al él le interesa pagar lo mínimo a una agencia.

Como te ocurriría a ti).

Puedes "fusionar las dos opciones" resultando una fórmula interesante.

Cobrando un porcentaje al vendedor.

Y una tarifa fija y atractiva al comprador.

La realidad es que depende de la estrategia empresarial que desees para tu agencia inmobiliaria.

Porque recuerda que ese porcentaje lo calcularás informándote en las agencias de la misma zona, localidad donde vayas a desarrollar la actividad inmobiliaria, porque ellas YA estaban abiertas antes que tú y se ha creado una "pseudo tradición"de que lo normal es cobrarle el 3 % al comprador + IVA

y otro 3 % + IVA al comprador.

Y te será difícil si es tu caso el cobrar por ejemplo el 5 % al vendedor y el 4% al comprador porque habrán o pueden acudir a otra agencia que les cobre más barato que tú.

Lo ideal es cobrar el mismo porcentaje que la mayoría y NO sobresalir por CARO.

E incluso lo lógico es que cobres un poco menos a cada parte porque eres nuevo y te tienes que dar a conocer.

La estrategia la debes de decidir con cabeza tú misma/o. 

Nosotros te exponemos las DOS maneras más frecuentes y que recomendamos para que tengas un sistema y cuando lo apliques si quieres lo cambias para tu beneficio.

Por ejemplo: 

Para romper el mercado.

PUEDES SOLO COBRAR A LA PARTE COMPRADORA y así captar inmuebles será más fácil para comenzar tu actividad.

Cuando ya hayas aprendido a captar cobrando tus honorarios al vendedor puedes emplear la estrategia de NO cobrar honorarios a la parte COMPRADORA, lo que aumentará la fidelización de tu cartera de compradores que elegirán comrpar contigo porque se ahorran dinero en comparación con otras agencias. 

OPCIÓN 1

COBRAR BAJO TARIFA.

Estipula un importe para cobrar a tu cliente y siempre cobra la mismo dando igual el precio de venta. 

Es la opción más cómoda y puede que menos rentable en comparación con la otra manera.

Un importe de tarifa muy recomendado es:

2.900 € + IVA a la parte VENDEDORA.

2.900 € + IVA a la parte COMPRADORA.

Te pongo un ejemplo:

Si el propietario quiere 100.000 € por la venta de su inmueble, o 200.000 €, o 500.000 € o 1.000.000 €

Para que se pueda firmar el contrato de compraventa ante notario hacen falta en materia de honorarios:

PARTE VENDEDORA

2900 € de NETO que te abonará el vendedor.

  609 € de IVA de los honorarios de la parte vendedora

3.509 € de beneficio BRUTO (IVA INCLUIDO), que obtienes de la parte vendedora.

PARTE COMPRADORA.

2900 € de NETO que te abonará el comprador.

  609 € de IVA de los honorarios de la parte compradora

3.509 € de beneficio BRUTO (IVA INCLUIDO). que obtienes de la parte compradora.

El total del beneficio que obtendrás por cada operación de compra-venta es de:

3.509 € de beneficio BRUTO (IVA INCLUIDO), que obtienes de la parte vendedora.

3.509 € de beneficio BRUTO (IVA INCLUIDO). que obtienes de la parte compradora.

7.018 € de beneficio BRUTO (IVA INCLUIDO), que obtendrás por operación.

¡RECUERDA QUE DE ESA CANTIDAD DE 7.018 €tendrás que "apartar" el importe de los IVA´s:

609 € de IVA de los honorarios de la parte vendedora

609 € de IVA de los honorarios de la parte compradora

1,218 € de IVA que obtendrás por operación.

Por lo que te quedará un BENEFICIO NETO que asciende a 5.800 € ¡LIMPIOS POR OPERACIÓN!

¿Y si el cliente NO quiere pagar el IVA?.

Mejor dicho.

¿Y si te dice que no lo quiere pagar el IVA y tienes miedo a perder la operación y NO COBRAR NADA?

Pues entonces NO ganarías 2900 € netos porque la factura que le tendrías que hacer al cliente es la siguiente:

PARTE VENDEDORA.

NETO = 2.396 €

IVA (21%) = 504 €

TOTAL FACTURA AL VENDEDOR IVA INCLUIDO= 2.900 €

PARTE VENDEDORA.

NETO = 2.396 €

IVA (21%) = 504 €

TOTAL FACTURA AL VENDEDOR IVA INCLUIDO= 2.900 €

¡Recuerda que de esta manera TU BENEFICIO REAL NETO ES DEL VALOR NETO (2.396 €) € Y NO DEL VALOR BRUTO, (2.900 €).

O lo que es lo mismo:

TU BENEFICIO SI NO COBRAS EL IVA AL CLIENTE ES MENOR.

PERO NO QUIERE DECIR QUE NO TENGAS QUE PAGAR IVA.

SINO QUE DENTRO DE LOS 2.900 € TENDRÁS QUE DESCONTAR 504 € DE IVA PARA DARLE FACTURA A TU CLIENTE.

PORQUE SI NO LE HACES FACTURA A TU CLIENTE...

EL NOTARIO PUEDE DARSE CUENTA Y PONERTE UNA RECLAMACIÓN O DENUNCIA CUYA MULTA ES ELEVADÍSIMA.

POR NO HABLARTE DE LOS ANTECEDENTES PENALES Y DE LA MALA IMAGEN QUE TENDRÁS AL SALIR EN INTERNET COMO QUE HAS EVADIDO IMPUESTOS.

Así que lucha por cobrar el IVA ¡a parte!

OPCIÓN 2.

COBRAR HONORARIOS A PORCENTAJE.

Estipula un porcentaje del precio de venta para cobrar a tu cliente VENDEDOR.

Estipula un porcentaje del precio de compra para cobrar a tu cliente COMPRADOR.

Y siempre cobra el mismo porcentaje a cada cliente.

Lo normal es cobrarle el 3 % al comprador + IVA

y otro 3 % + IVA al comprador.

Te pongo un ejemplo:

Si el propietario quiere 100.000 € por la venta de su inmueble.

Para que se pueda firmar el contrato de compraventa ante notario hacen falta en materia de honorarios:

HONORARIOS DE LA PARTE VENDEDORA.

El cálculo del 3% del valor del precio de venta que quiere el propietario en este caso es:

El 3% de los 100.000 € -- Total 3.000 € de los honorarios netos del vendedor.

.

El cálculo del 21 % del calor de los honorarios netos a percibir por la agencia inmobiliaria en este caso es:

El 21% de los 3.000 € --Total 630 € de IVA de los honorario del vendedor.

La suma total de los honorarios + IVA del vendedor en este caso asciende a 3.630 € IVA incluido.

Desglose:

Si...

100.000 € ES EL PRECIO NETO QUE QUIERE EL PROPIETARIO POR LA VENTA DE SU INMUEBLE.

    3.000 € de NETO que te abonará el vendedor.

       630 € de IVA de los honorarios de la parte vendedora

    3.630 € de beneficio BRUTO (IVA INCLUIDO), que obtienes de la parte vendedora.

Debo de aclarar que hay DOS maneras de enfocar el cáculo del precio de venta al PÚBLICO. 

Opción A. Los honorarios se suman al precio el precio de venta neto del propietario.

Ejemplo A:

Si...

100.000 € ES EL PRECIO NETO QUE QUIERE EL PROPIETARIO POR LA VENTA DE SU INMUEBLE.

 +  3.630 € de beneficio BRUTO (IVA INCLUIDO), que obtienes de la parte vendedora.

103.630 € es el precio de VENTA AL PÚBLICO o PVP.

100.000 € es lo que le queda de beneficio al vendedor por la venta de su inmueble.

Esta opción se utiliza cuando:

EL ENCARGO ES DE PALABRA O ES POR ESCRITO, Y NO HAS CONVENCIDO AL CLIENTE PROPIETARIO DE QUE PERCIBA MENOS DINERO PARA ÉL

A CAMBIO DEL VENDER SU INMUEBLE QUE ES CUANDO TE DICE.

YO QUIERO 100.000 E Y LO "TUYO" A PARTE.

Opción B. Los honorarios están incluidos en el precio de venta neto del propietario.

Ejemplo B:

Si...

100.000 € ES EL PRECIO NETO QUE QUIERE EL PROPIETARIO POR LA VENTA DE SU INMUEBLE.

  - 3.630 € de beneficio BRUTO (IVA INCLUIDO), que obtienes de la parte vendedora.

100.000 €

96.630 € es lo que le queda de beneficio al vendedor por la venta de su inmueble.

Esta opción se utiliza cuando:

EL ENCARGO DE PALABRA O ES POR ESCRITO, Y HAS CONVENCIDO AL CLIENTE PROPIETARIO DE QUE PERCIBA MENOS DINERO PARA ÉL

A CAMBIO DE VENDER SU INMUEBLE.

¡ESTA OPCIÓN ES LA MEJOR PARA LA INMOBILIARIA!

Porque en el caso de que el servicio pactado sea SIN EXCLUSIVA, que será la mayoría de las veces el propietario,

venderá el inmueble en 100.000 € al mismo precio que tú.

Si él lo vende por si mismo ganarás 100.000 €

So lo vende la agencia inmobiliaria el propietario ganará 96.360 € y la agencia 3.630 € ¡mas lo que le cobrará a la parte compradora!

HONORARIOS DE LA PARTE COMPRADORA.

El cálculo del 3% del valor del precio de venta en este caso es así:

Opción A. Los honorarios del vendedor se sumaron al precio el precio de venta neto del propietario.

Entonces este es el desglose para calcular los honorarios que abonará el comprador a la agencia inmobiliaria:

Si...

103.630 € ES EL PRECIO DE VENTA AL PÚBLICO INCLUIDOS LOS HONORARIOS QUE ABONA EL VENDEDOR Y QUE EL COMPRADOR NO DEBE SABER.

    3.118 € de NETO que te abonará el comprador.

       654 € de IVA de los honorarios de la parte compradora

    3.772 € de beneficio BRUTO (IVA INCLUIDO), que obtienes de la parte compradora.

Opción B. Los honorarios del vendedor están incluidos en el precio de venta del precio de venta al público.

Entonces este es el desglose para calcular los honorarios que abonará el comprador a la agencia inmobiliaria.

 

 

Si...

100.000 € ES EL PRECIO DE VENTA AL PÚBLICO INCLUIDOS LOS HONORARIOS QUE ABONA EL VENDEDOR Y QUE EL COMPRADOR NO DEBE SABER.

    3.000 € de NETO que te abonará el comprador.

       630 € de IVA de los honorarios de la parte compradora.

    3.630 € de beneficio BRUTO (IVA INCLUIDO), que obtienes de la parte compradora.

El total del beneficio que obtendrás por cada operación de compra-venta es de:

CON LA OPCIÓN A

3.630 € de beneficio BRUTO (IVA INCLUIDO), que obtienes de la parte vendedora.

3.772 € de beneficio BRUTO (IVA INCLUIDO). que obtienes de la parte compradora.

7.402 € de beneficio BRUTO (IVA INCLUIDO), que obtendrás por operación.

CON LA OPCIÓN B

3.630 € de beneficio BRUTO (IVA INCLUIDO), que obtienes de la parte vendedora.

3.630 € de beneficio BRUTO (IVA INCLUIDO). que obtienes de la parte compradora.

7.260 € de beneficio BRUTO (IVA INCLUIDO), que obtendrás por operación.

¡RECUERDA QUE DE ESA CANTIDAD DE 7.018 €tendrás que "apartar" el importe de los IVA´s:

630 € de IVA de los honorarios de la parte vendedora

630 € de IVA de los honorarios de la parte compradora

1,260 € de IVA que obtendrás por operación.

Por lo que te quedará un BENEFICIO NETO que asciende a 5.800 € ¡LIMPIOS POR OPERACIÓN!

¿Y si el cliente NO quiere pagar el IVA?.

Mejor dicho.

¿Y si el cliente comprador te dice que no lo quiere pagar el IVA y tienes miedo a perder la operación y NO COBRAR NADA?

Pues entonces NO ganarías el 3% neto o en este caso 3.000 € netos porque la factura que le tendrías que hacer al cliente es la siguiente:

PARTE VENDEDORA 

NETO = 2.479 €

IVA (21%) = 521 €

TOTAL FACTURA AL VENDEDOR IVA INCLUIDO= 3.000 €

PARTE COMPRADORA OPCIÓN A. El 3% del precio d venta l público 100.000 €

NETO = 2.396 €

IVA (21%) = 504 €

TOTAL FACTURA AL VENDEDOR IVA INCLUIDO= 3.000 €

PARTE COMPRADORA OPCIÓN B. El 3% del precio d venta l público 103.630 €

NETO = 2.576 €

IVA (21%) = 542 €

TOTAL FACTURA AL VENDEDOR IVA INCLUIDO= 3.118 €

¡Recuerda que de esta manera TU BENEFICIO REAL NETO ES DEL VALOR NETO (2.396 €) € Y NO DEL VALOR BRUTO, (2.900 €).

O lo que es lo mismo:

TU BENEFICIO SI NO COBRAS EL IVA AL CLIENTE ES MENOR.

PERO NO QUIERE DECIR QUE NO TENGAS QUE PAGAR IVA.

SINO QUE DENTRO DEL IMPORTE NETO DE TUS HONORARIOS 

 TENDRÁS QUE DESCONTAR EL IVA PARA DARLE FACTURA A TU CLIENTE.

PORQUE SI NO LE HACES FACTURA A TU CLIENTE...

EL NOTARIO PUEDE DARSE CUENTA Y PONERTE UNA RECLAMACIÓN O DENUNCIA CUYA MULTA ES ELEVADÍSIMA.

POR NO HABLARTE DE LOS ANTECEDENTES PENALES Y DE LA MALA IMAGEN QUE TENDRÁS AL SALIR EN INTERNET COMO QUE HAS EVADIDO IMPUESTOS.

Así que lucha por cobrar el IVA ¡a parte!.

EJEMPLO REAL DE FACTURA

DE GESTIÓN DE VENTA.

PARTE VENDEDORA.

Pulsa sobre la imágen para ver una factura REAL de una gestión de venta a la parte VENDEDORA.

De esta manera además de satisfacer tu curiosidad verás como es y qué elementos contiene para ser jurídica y fiscalmente válida.

MODELO DE PLANTILLA

DE FACTURA

DE GESTIÓN DE VENTA.

PARTE VENDEDORA.

Pulsa sobre la imágen para ver y utilizar la plantilla de gestión de VENTA para la parte VENDEDORA

y así podrás CREARLA.

Siempre debes de tener el consejo y asesoramiento de tu gestor que quizá te proporcione un modelo parecido.

EJEMPLO REAL DE FACTURA

DE GESTIÓN DE VENTA.

PARTE COMPRADORA.

Pulsa sobre la imágen para ver una factura REAL de una gestión de venta a la parte COMPRADORA.

De esta manera además de satisfacer tu curiosidad verás como es y qué elementos contiene para ser jurídica y fiscalmente válida.

MODELO DE PLANTILLA

DE FACTURA

DE GESTIÓN DE VENTA.

PARTE COMPRADORA.

Pulsa sobre la imágen para ver y utilizar la plantilla de gestión de VENTA para la parte COMPRADORA

y así podrás CREARLA.

Siempre debes de tener el consejo

y asesoramiento de tu gestor que quizá te proporcione un modelo parecido.

 

HONORARIOS INMOBILIARIOS DE

ALQUILER CON OPCIÓN DE COMPRA.

La pregunta en cuestión ahora es

¿Cuanto le cobro a mis clientes?

VENDEDOR-ARRENDADOR.

COMPRADOR-ARRENDATARIO.

Puedes cobrar lo que quieras.

Como si quieres NO cobrar nada y regalar tu servicios.

Es un mercado libre y repetimos que NO hay una norma escrita al respecto.

Aquí te respondemos con la REALIDAD del mercado y lo que está cobrando una agencia inmobiliaria normalmente.

Además te mostramos la maneras más frecuente en materia de honorarios de alquiler con opción a compra y la estrategia utilizada por algunas agencias inmobiliarias junto con sus ventaja estratégica.

Un alquilar con opción de compra sigue siendo un alquiler.

Por lo que lo honorarios de la agencia lo abona normalmente el arrendatario que vivirá en el inmueble hasta que lo compre y paguen los honorario de venta el vendedor arrendador y los honorarios de compra por el arrendatario-comprador.

Te daré un ejemplo:

El inmueble se alquila por 500 € al mes durante 24 meses. 

El precio pactado de venta es de 100.000 €

El arrendatario necesita para que pueda firmar el contrato de alquiler necesita:

500 € SIN IVA equivalente a 1 mes de fianza. (Que recuperará cuando acabe el contrato).

500 € SIN IVA del mes corriente. (Que sirve para pagar por adelantado el vivir en el inmueble).

500 € MÁS IVA de honorarios por lo servicios de gestión de alquiler al arrendatario.

Beneficio por operación = a 500 € + IVA en este caso.

La factura que le tendrías que hacer al cliente arrendatario sería.

NETO =500 €

IVA (21%) = 105 €

TOTAL FACTURA AL ARRENDATARIO IVA INCLUIDO= 605 €

Además el arrendatario para fijar un precio de compraventa con el arrendador-vendedor

El arrendatario debe entregarle MÍNIMO el 10 % del importe del precio pactado de venta, que en este caso es el 10% de 100.000 € Total. 10.000 €

Si el arrendatario entrega MÍNIMO el 5 % del importe pactado de compraventa tendrá solo 12 meses para poder completar la compra.

Si el arrendatario entrega MÍNIMO el 15 % del importe pactado de compraventa tendrá 36 meses para poder completar la compra.

Entonces.

De los 100.000 € el arrendatario-comprador ha entregado 10.000 € en la firma del contrato de alquiler con opción de compra.

Quedando 90.000 € por entregar con fecha máxima de dentro de 2 años a contar desde la fecha de firma del contrato.

Mientras tanto cada mes abona al propietario 500 € de renta que por 24 meses ascienden a 12.000 €

Y si en la negociación y contrato han pactado que el 100% del importe de renta se RESTARÁ DEL PRECIO PACTADO compraventa.

A los 90.000 € habrá que restarles los 12.000 € abonados mensualmente.

Quedando 78.000 € por entregar en la fecha de compra-venta pactada ante notario.

O si en la negociación y contrato han pactado que el 50% del importe de renta se RESTARÁ DEL PRECIO PACTADO compraventa.

A los 90.000 € habrá que restarles los 6.000 € abonados mensualmente.

Quedando 84.000 € por entregar en la fecha de compra-venta pactada ante notario.

O si en la negociación y contrato han pactado que el 25% del importe de renta se RESTARÁ DEL PRECIO PACTADO compraventa.

A los 90.000 € habrá que restarles los 3.000 € abonados mensualmente.

Quedando 87.000 € por entregar en la fecha de compra-venta pactada ante notario.

O si en la negociación y contrato han pactado que el 0% del importe de renta se RESTARÁ DEL PRECIO PACTADO compraventa.

Quedando 90.000 € por entregar en la fecha de compra-venta pactada ante notario.

En el mes 25º el arrendatario completará el pago del importe pactado de compra-venta entre el propietario y la parte arrendatario-compradora.

 

¿Cual es el importe de los honorario de venta?

Se calculan en función del precio pactado de compraventa.

Si es de 100.000 €

3.630 € de beneficio BRUTO (IVA INCLUIDO), que obtienes de la parte vendedora.

3.630 € de beneficio BRUTO (IVA INCLUIDO). que obtienes de la parte compradora.

7.260 € de beneficio BRUTO (IVA INCLUIDO), que obtendrás por operación.

¿Cuando se cobra los honorarios de venta a la parte vendedora?

En el momento de que cobre el 10% entregado por la parte arrendatario-compradora.

Puede ocurrir que te toque negociar el cobrar el 50 % en la firma del contrato de alquiler con opción a compra.

Y el otro 50 % que te toque cobrarlo en la fecha de firma ante notario dentro de 2 años.

¿Cuando se cobra los honorarios de venta a la parte compradora?

En el momento de que se firme la venta ante notario.

Puede ocurrir que te toque negociar el cobrar el 50 % en la firma del contrato de alquiler con opción a compra.

Y el otro 50 % que te toque cobrarlo en la fecha de firma ante notario dentro de 2 años.

 

Y ahora te deseamos que te ganes tu propia suerte y obtengas el máximo conocimiento con lo que has aprendido en este módulo.

 

Debajo tienes respuestas a las preguntas más frecuentes para aclararte mejor las cosas.

 

Atte.

La Dirección.

 

PREGUNTAS FRECUENTAS ACERCA DE LOS HONORARIOS INMOBILIARIOS

Los agentes inmobiliarios cobran sus honorarios cuando logran cerrar una operación de compraventa de una vivienda o un contrato de alquiler. No obstante, esta comisión no suele estar regulada y su importe depende la influencia de varios factores. ¿Quieres saber más? Consulta este manual.

¿Cuánto suponen las comisiones destinadas a pagar los honorarios de los agentes inmobiliarios?

Según la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios, en general la comisión por la venta de una vivienda se sitúa en el 3% del precio final. A estos intermediarios inmobiliarios se les paga por su trabajo desde ambas partes: el cliente-vendedor que confía en que vendan su casa al dejarles que comercialicen su inmueble, y el cliente-comprador que les deja que busquen una vivienda que satisfaga sus expectativas. Los agentes inmobiliarios ponen en contacto a ambas partes para llevar a cabo la transacción y ayudar a que la compraventa o alquiler se realice rápido y en las mejores condiciones.

¿Varía en función del tipo de vivienda?

Esta comisión varía en función de que la vivienda sea de obra nueva, que será del 3%, mientras que si es de segunda mano suele elevarse al 5%, aunque también influyen otros factores como según los precios de la zona o si la casa está ubicada en la costa, que puede elevarse hasta el 6%.

También si la vivienda es muy cara, se puede reducir esta comisión. Asimismo, los honorarios varían según la Comunidad Autónoma y el tipo de servicio que ofrecen. En los últimos años se ha elevado por lo difícil que es vender una vivienda hoy en día en comparación con años atrás.

¿Están estas comisiones fijadas de forma oficial por algún organismo?

No existe ningún organismo oficial que fije los honorarios fijos, ni máximos ni mínimos,que debe cobrar un agente inmobiliario por sus servicios. Es la propia competencia del mercado y como hemos explicado antes, la tipología de la vivienda la que fija el tipo de comisión que cobrará el profesional sobre el precio final de la casa.

¿Quién paga esta comisión?

En general, es el comprador el que suele pagar estos honorarios, que se suelen incluir en el contrato como parte del precio total de la compraventa del piso.

¿Cuándo hay que pagar esta comisión?

Esta comisión se suele pagar en dos plazos. En la firma del contrato de arras se paga una primera cantidad, mientras que el resto se liquida durante la firma definitiva de la escritura pública.

¿Cuánto cobran por gestionar un alquiler?

Respecto a la intermediación en los contratos de alquiler, es el inquilino el que suele pagar al agente inmobiliario, aunque en el contrato se puede especificar que sea el propietario o ambos. Estos honorarios no están fijados por ley, pero la cantidad que se suele pagar normalmente está fijada en una o dos mensualidad de la renta más IVA.

¿En qué parte del proceso de compraventa y en el alquiler hay que pagar la comisión?

El pago al agente inmobiliario por sus servicios se efectúa en el momento de la venta del inmueble ante notario. Cuando se trata de pagar por la intermediación de un alquiler también se suele abonar en el momento de la firma del contrato.

¿Qué puede pasar si se 'salta' al agente inmobiliario se contacta directamente con el comprador o el inquilino para no tener que pagar la comisión?

En alguna ocasión, el cliente que contrata a una agencia inmobiliaria puede verse tentado a contactar directamente con el comprador o el inquilino y gestionar la operación sin pagar al agente inmobiliario. No obstante, esta acción puede traer consecuencias. Las agencias inmobiliarias pueden poner una reclamación judicial por no recibir la comisión legítima y normalmente los tribunales suelen darle la razón.

Normalmente, las agencias suelen incluir una cláusula de exclusividad con el propietario, que establece la obligación de que la operación de la venta de esa vivienda solo pueda realizarse a través de la agencia durante un periodo de tiempo determinado. No obstante, pasado ese plazo, el propietario podrá venderla sin necesidad de pagar por sus servicios de intermediación al API, aunque podrán surgir problemas si este comprador visitó la casa durante el periodo de exclusividad.

No existe un contrato estandarizado y cada agencia suele imponer sus propias cláusulas, las cuáles pueden ser muy variadas. Algunas agencias pueden seguir cobrando la comisión al cliente si éste logra vender o alquilar la casa, aunque haya sido a través de sus propios contactos.

¿Cuándo no estoy obligado a pagar al agente inmobiliario?

Si en el contrato con la agencia inmobiliaria se firma una cláusula de exclusividad durante un periodo estipulado de tiempo, pero durante dicho periodo no se cierra ninguna operación, el cliente podrá cancelar este servicio sin pagar ninguna comisión. No obstante, si posteriormente se consigue comprador o inquilino, que se demuestra que era un contacto resultado de la gestión de las oficinas inmobiliarias, las agencias tendrán derecho a cobrar su comisión.

Si durante el periodo de exclusividad, el propietario logra vender o alquilar casa sin mediación de la agencia, ésta no tendrá obligación de pagarla, ya que este contrato de exclusividad solo vincula al propietario con otras inmobiliarias.