• Programa Inmobiliario

Módulo PLAN DE NEGOCIO INMOBILIARIO, (De Asociación Inmobiliaria).


Con este potente módulo tendrás las cosas ¡Claras!

Hemos creado los planes de viabilidad económica que se ajustan a la realidad.

Para una agencia inmobiliaria SIN LOCAL, que trabaje un solo autónomo desde su casa.

Para una agencia inmobiliaria CON LOCAL,(oficina a pie de calle) que trabaje un solo autónomo y

1, 2, 3, 4 y hasta 5 empleados.

ANÁLISIS

Éste es un gran momento para los emprendedores que decidan crear su empresa en el mercado inmobiliario porque el servicio a cubrir es una necesidad básica ya que el 60% de los ingresos de cualquier ciudadano del mundo están destinados a adquirir una vivienda en compra o alquiler.

Si a ello le añadimos que en la actualidad el 50% del total de operaciones de compra-venta de vivienda se realiza con participación de intermediarios, la conclusión es más que evidente: el sector inmobiliario siempre está en alza independientemente de las crisis locales o nacionales que lo único que impulsan es una bajada de precios.

Pero, atención, el optimismo por lo bien que le va al mercado puede hacerte caer en un error.

Así que, antes de lanzarte, te conviene conocer las principales claves que pueden determinar el éxito de tu empresa.

Hoy día no es necesario ser agente de la propiedad inmobiliaria para montar una agencia. Basta con tener un eficaz instinto comercial y unos conocimientos mínimos de la promoción inmobiliaria y del mercado del suelo. Disponer de una amplia base de datos de clientes es también básico.

En opinión de cualquier agente inmobiliario de éxito,“disponer de una base de datos con un gran número de propiedades te permite afianzar el negocio ya que, a cuantas más propiedades accedas, mejor podrás posicionarte para atraer a tus clientes”.

ENFOQUE DEL NEGOCIO

Para que sea operativo el plan de negocio inmobiliario, debe plantearse y dar respuesta, al menos, a los siguientes interrogantes:

¿Qué servicio voy a prestar?. ¿Voy a especializarme en alquileres?, ¿En operaciones de compra-venta?, ¿En apartamentos turísticos? o

¿combinaré a fin de diluir riesgos?…

¿Cómo lo voy a prestar?, ¿en local propio?, ¿franquiciado?, ¿Internet?

¿Con qué calidad voy a ofrecer mis servicios?, ¿Qué grado de profundización aspiro a tener en el mercado?, ¿qué garantías de calidad ofreceré?, ¿cómo gestionaré la atención a los clientes?

¿Quiénes son mis competidores?, ¿cómo funcionan y cómo me voy a diferenciar de ellos?, ¿qué agencias hay en la zona?, ¿qué ofrecen?, ¿qué publicidad realizan?, ¿cuánto cobran a sus clientes?…

PLAN FINANCIERO

Dentro de un plan de negocio inmobiliario encontramos la parte financiera.

Debes determinar qué capital necesitas para empezar y cuál va a ser tu colchón económico para asumir posibles pérdidas y cubrir imprevistos.

Tanto los ingresos como los gastos van a ser variables.

En lo que a ingresos se refiere, no todos los meses vas a poder vender o alquilar el mismo número de viviendas o locales (seguramente en mayo y junio aumentarán tus ingresos si te dedicas al negocio en zonas de veraneo, pero es probable que durante diciembre y enero sufran un bajón).

En cuanto a los gastos, ten en cuenta que los sueldos de los vendedores suelen tener una parte fija y otra a comisión, que fluctuará según las ventas.

Lo recomendable es realizar un plan a un año, plazo que se considera normal para alcanzar el punto de equilibrio, es decir, el momento en el que pérdidas y ganancias se igualan (y a partir del cual tu empresa empieza a ser rentable).

CAPITAL INICIAL

Es importante que tengas en cuenta los gastos fijos (luz, agua, etc.) y los sueldos del personal, si quieres tenerlo. Tu especialización también determinará los gastos. Por ejemplo, si te vas a dedicar al alquiler de apartamentos en zonas costeras, los gastos de alquiler de tu local –obviamente, en una zona céntrica– serán mayores que si te dedicas a la venta de naves industriales, en cuyo caso podrás establecerte en las afueras.

PLANES DE VIABILIDAD ECONÓMICA.

Cuando se planifica la puesta en marcha de un negocio es conveniente conocer por anticipado cual será el nivel de facturación necesario para llegar al punto de equilibrio económico del emprendimiento. En ese punto todos los gastos fijos y variables han sido cubiertos con la facturación por lo tanto el negocio se autofinancia, primer objetivo económico. Definamos las variables económicas en juego:

Facturación

Son las comisiones cobradas por la inmobiliaria por todo concepto.

Gastos Fijos

Son aquellos gastos cuyo importe permanece constante, independiente del nivel de actividad de la empresa. Se pueden identificar y llamar como gastos de "mantener la empresa abierta", de manera tal que se preste o no el servicio, dichos gastos igual deben ser solventados por la empresa. Por ejemplo:

§ Alquileres

§ Sueldo y cargas sociales.

§ Seguros

§ Impuestos fijos

§ Servicios Públicos (Luz, TE., Gas)

Gastos Variables

Son aquellos gastos que varían en forma proporcional al nivel de actividad de la empresa. Son los gastos por "producir" o "vender". Por ejemplo:

§ Colocación de Carteles (la actividad de colocar y quitar)

§ Publicación de avisos

§ Informes de dominio

§ Gastos de guardias o viáticos

§ Comisión al productor

§ Comisión al guardista

§ Comisión al vendedor

Concepto Gráfico del Punto de Equilibrio.

Gráficamente es el punto donde las ventas cubren la suma de los gastos fijos más los gastos variables. A partir de ese punto hacia la derecha y arriba en el gráfico, se obtiene rentabilidad. A partir de ese punto hacia la izquierda y abajo estamos en la zona de pérdida.

Utilizaremos dos fórmulas para resolver el cálculo:

1) Coeficiente de Variabilidad = 1 – (Gasto Variable / Ventas)

2) Venta del mes para el equilibrio = Gasto Fijo / Coeficiente de Variabilidad