El alquiler con opción a compra (o alquiler con derecho a compra) es una opción muy interesante en la actualidad, debido principalmente a una estabilización de los precios de las viviendas, el ahorro que supone para todos aquellos que tratan esta opción como una inversión a largo plazo y por las numerosas ventajas y beneficios que se obtienen.
Cada vez son más las personas que hacen uso de este tipo de contrato de alquiler, que incluye, la compra y el arrendamiento de un inmueble. Se podría decir que es vivir de alquiler mientras pagas la futura casa que te gustaría adquirir.
¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?
El alquiler con opción a compra funciona prácticamente como un contrato de alquiler normal, pero se realiza a la vez una reserva de compra.
Uno sería el de alquiler del inmueble durante un tiempo estipulado y el otro sería el contrato con la opción a compra del mismo.
Mientras que uno de ellos es básicamente un contrato de alquiler al uso, con todos los acuerdos de arrendamiento, el otro es el que estipula todo lo relacionado con la opción a compra, es decir, los plazos para ejercerla, el acuerdo, el porcentaje de descuento que se hará, el precio de venta en el momento de firmar el contrato
De manera que podríamos decir que el alquiler con opción a compra es, como su nombre lo indica, una opción de adquirir en un tiempo futuro relativamente corto el inmueble mientras vives en el.
Beneficios del alquiler con derecho a compra
Como todo tipo de contrato que alberga más de una opción, el alquiler con derecho a compra tiene sus ventajas y sus desventajas. Sabiendo lo que es, es necesario conocer cuáles son los beneficios y desventajas. Entre los beneficios del alquiler con derecho a compra podríamos enumerar los siguientes:
·Los gastos de alquiler, que en cualquier caso también estaríamos pagando si no tuviésemos la opción a compra, se van acumulando a nuestro favor. En este sentido una de las ventajas de este tipo de contrato es que estaríamos “ahorrando” el dinero del alquiler al mismo tiempo que hacemos uso de la vivienda, o bien pagando en cuotas por el precio del alquiler, un inmueble que con el tiempo podría ser de nuestra propiedad.
·El precio final de la vivienda es cada vez más bajo, ya que estaremos pagando la cuota de alquiler, y en caso de que busquemos completar la compra definitiva (se puede hacer en cualquier momento), la hipoteca o préstamo para la adquisición del inmueble será mucho más reducido. Algo impensable, por ejemplo, en el caso de un préstamo hipotecario completo.
·En este sentido, como ya estamos pagando la casa en la que estamos viviendo, es mucho más sencillo demostrar la solvencia a la hora de pedir un préstamo ante una entidad bancaria.
·Si suben los precios de las viviendas, al estar estipulado previamente en el acuerdo, el precio se mantendrá congelado en relación a los precios del mercado inmobiliario del momento de la firma del contrato.
·Un beneficio del propietario es que se asegura durante todos los meses el pago de la renta por arrendamiento, si se diera el caso de que el inquilino no pagara, la opción de compra desaparecería.
A primeras parece una opción muy interesante. Más aún teniendo en cuenta la situación actual y la imposibilidad para una persona con un sueldo medio de adquirir una vivienda. Esto último sobre todo debido a que los precios de venta dentro del mercado inmobiliario son muy elevados.
Factores y condiciones a tener en cuenta en este contrato
Este tipo de contratos conlleva también unas condiciones, factores y desventajas a tener en cuenta. Remarcamos las siguientes:
·El precio de compraventa será el mismo del momento de establecer el contrato. Por lo tanto si el valor de las viviendas bajan, se mantendrá el precio y se estará pagando una suma más elevada que la del mercado inmobiliario del momento. También puede ser un beneficio, en el caso de que suban los precios.
·El propietario suele establecer una prima inicial
( Normalmente suele ser un 10% del valor de la vivienda)por el derecho que ofrece para la opción a compra. En el caso de que el inquilino no ejerza la compra, se perderá la prima y las cuotas pagadas.
·El precio establecido en el contrato no se puede modificar ni por el propietario, ni por el inquilino.
·Si el inquilino arrendatario se retrasa en el pago del alquiler por un tiempo superior a 2 meses, se perderá el derecho a compra del contrato de alquiler.
¿Y cómo funciona este contrato en temas fiscales?
En cuanto a los temas fiscales, el alquiler con opción a compra está sujeto a:
En el caso de que se haga el pago de la prima inicial establecida por el propietario, este deberá declararlo. Pero el inquilino no podrá desgravarse el pago.
Sin embargo, si en el contrato sólo se establece un precio y un plazo, el propietario deberá declararlo y el inquilino podrá deducirse ese pago. Y cuando se realice el pago final de la compra, el propietario tendrá que declarar la ganancia de ese patrimonio.
Por otra parte hay que saber que tanto las partes pagadas del alquiler como la opción de compra se pueden deducir del IRPF, en concepto de adquisición de compra habitual.
Contrato de alquiler con opción a compra
El contrato de alquiler con opción a compra incluye los apartados relacionados con ambos procesos en los subcontratos.
En estos se recogen los acuerdos entre ambas partes, así como la estipulación de los plazos a seguir. Aunque existen diferentes ejemplos y modelos de contrato de alquiler con opción a compra, básicamente incluyen lo siguiente:
·Datos del arrendatario.
·Datos del arrendador o propietario.
·Ambos exponen su interés en la opción de alquiler con opción a compra.
·Cláusulas y datos legales que regulan la opción.
·Objeto, destino y uso del arrendamiento.
·Plazos del contrato y posibilidad de prórroga del mismo.
·La renta convenida.
·La fianza, seguro y garantía.
·Gastos.
·Opción a compra y plazos para ejecutar esta opción.
·Otros asuntos (prohibiciones, etc.)
·Firma de ambas partes.
Aunque no es obligatorio, una vez el contrato cumpla todos los requisitos establecidos por ley, sea firmado por ambas partes y estén de acuerdo tanto el propietario como el inquilino, el contrato podrá inscribirse en el registro de propiedades.
¿SE DESCUENTA EL TOTAL DEL ALQUILER DEL PRECIO FINAL DE VENTA?
Esto como todo es negociable.
Lo normal es que se ponga un precio de alquiler más bajo de lo normal y de ese importe se destina una parte a al arrendamiento y otra parte se descontará del importe de venta.
¿QUE Y CUANDO COBRA LA INMOBILIARIA?
En relación a lo que cobra una inmobiliaria. Al realizar dos servicios se cobran los dos servicios.
El día de la firma de los documentos se cobran los honorarios por el alquiler que suele ser una mensualidad.
Los honorarios de la compra el día de la reserva se debería cobrar la mitad de los honorarios y la otra mitad se cobrarían a la firma de la venta ante notario. Aunque la mayoría de las agencias cobran la totalidad el día de la reserva.
EJEMPLO PRACTICO.
Tenemos una vivienda valorada en 200.000€.
El alquiler de esta vivienda en el mercado es de 800€.
Pactamos con el propietario y el interesado que el precio de venta son 200.000€. El alquiler mensual se pacta en 600€ de los cuales 300€ serán destinados para el alquiler y los otros 300€ serán descontados del precio total de venta. El tiempo requerido son 3 años. Y se entregan 20.000€ de reserva.
Por lo que el día de la firma ante notario el comprador deberá de entregar 169.200€
200.000 (Precio inicial)
-20.000 (Reserva)
-10.800 (300€ *12 meses*3años)
169.200€
¿COMO CONVENCER AL PROPIETARIO O AL COMPRADOR?
Este proceso es para las inmobiliarias el que más cuesta ya que hay que negociar mucho con las dos partes, la prima, el alquiler mensual lo que se destina al alquiler y lo que se destina a descontar, el plazo de tiempo.
Para el propietario es poco dinero lo que se le da y mucho tiempo de espera. A este propietario hay que decirle que el encontrar a alguien que compre su vivienda va a costar ya que hay muchas viviendas igual que las suya y el vender la vivienda en el precio que él quiere va a llevar tiempo, tiempo en el que los gastos los va a tener que abonar él. Si decidiera alquilarlo en el precio de mercado es cierto que ganaría más a largo plazo, pero nunca se sabe quién va a alquilarlo, si le va a pagar y a saber como le deja la vivienda.
Que ahora recibirá de golpe 20.000€ y cada mes 300€ que siempre vienen bien, que si hace sus números si alquilara la vivienda en 800€ durante 3 años ganaría 28.800€ y de esta forma si el comprador no realiza la compra al final de esos 3 años él se va a llevar 30.800€ es decir 2000€ mas que si solo lo alquilara y que si al final se vende se hace en el precio que el desea.
En el caso del interesado hay que decirle que el vendedor tiene que esperar 3 años para vender su vivienda. Que si tuvieran que pagar un alquiler los precios cada vez están más altos y es muy difícil vivir y ahorrar, que de esta forma pueden ya disfrutar de su vivienda. Que el precio de las viviendas cada año va subiendo y lo que ahora vale 200.000€ en 3 años será más y ellos pagarán 169.200€ ya que se respeta el precio y es más fácil que el banco le de la hipoteca ya que el importe estará por debajo del precio mercado y la tasación dará y que por otro lado al demostrar que ha pagado durante 3 años 600€ la letra de la hipoteca que será menos la pagará sin problema.