Vender una casa que está alquilada es posible, pero debes tener en cuenta algunas normas que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos. Aquí te las explicamos.
Necesitas liquidez, con La ley de vivienda no te es rentable alquilar, dedicarte a la gestión de los inquilinos te da dolores de cabeza o te roba demasiado tiempo Estas son solo algunas de las razones que pueden motivarte a vender tu piso alquilado.
Pero ¿es posible hacerlo? Claro que sí, solo debes tener en cuenta algunas particularidades de este tipo de operación. Las más importantes se refieren a la normativa que rige sobre la venta de casas con inquilino. En este video te explicamos todo al respecto para que puedas vender tu piso alquilado con éxito y sin inconvenientes.
SI VENDES EL INMUEBLE ALQUILADO, NO PUEDES DESALOJAR AL INQUILINO
¿Se puede echar a un inquilino tras la venta de la vivienda? La respuesta es no. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el comprador está obligado a continuar con el contrato de alquiler hasta su vencimiento.
En efecto, lo que suele ocurrir es que el inquilino continúa viviendo en el inmueble y se cambia la titularidad del contrato a favor del nuevo propietario. Por eso es muy importante informar de la situación del alquiler al posible comprador, tipo de inquilino, tiempo que queda de contrato, etc. Esto es así desde 2019, cuando se llevó a cabo la última reforma de la LAU.
En este sentido, es importante recordar que los contratos de alquiler tienen una duración mínima de cinco años, si el propietario es una persona física, y de siete años si se trata de una persona jurídica. Entonces, ¿cómo puede venderse la casa con el inquilino dentro? Existen dos alternativas:
Negociar con el inquilino para que desaloje el inmueble. Así podrás venderlo libre de ocupantes, pero debes tener en cuenta que el inquilino no está obligado a irse. Por tanto, si decide desocupar la propiedad, lo habitual es que pida una indemnización.
Vender tu casa alquilada a un inversor. Muchos compradores buscan inmuebles para invertir y no para vivir. En este sentido, que la vivienda esté alquilada puede ser un beneficio para ellos porque les asegura la obtención de rentas desde el primer momento. La desventaja de esta opción es que los compradores potenciales se reducen a un público mucho más acotado.
EL INQUILINO TIENE DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE
La LAU establece también que el inquilino tiene derecho de adquisición preferente. Esto significa que, si tú decides vender tu casa alquilada a un precio determinado, el arrendador tiene prioridad para comprar el inmueble por ese valor.
Por eso, debes notificarle por escrito tu voluntad de vender la propiedad y especificar las condiciones de la venta (principalmente, el precio). Desde ese momento, el inquilino dispone de 30 días naturales para responder. Si no lo hace, se entiende que ha rechazado la oferta y tendrás vía libre para vender. Si responde y decide comprar la vivienda, deberá formalizar la operación en un plazo máximo de 180 días. ¿Como se hace esto? La notificación de la venta de la vivienda al arrendatario debe ser fehaciente y deberá quedar constancia de su contenido y de la fecha en que se hace. De esta manera, la manera más habitual es a través del burofax.
Sin embargo, existen algunas excepciones que debes tener en cuenta:
El inquilino puede renunciar a la adquisición preferente. La mayoría de los contratos de alquiler incluyen una cláusula donde el inquilino renuncia expresamente a este derecho. Por ello, te aconsejamos que leas atentamente este documento antes incluso de poner tu piso a la venta.
El tanteo y retracto no aplica si se vende más de una propiedad. El derecho de tanteo y retracto (o adquisición preferente) no aplica cuando un mismo propietario vende a un único comprador y de forma conjunta varias viviendas y/o locales que se encuentran en el mismo edificio.
Las condiciones pueden variar según la fecha en que se firmó el acuerdo. Algunos contratos de alquiler están regidos por normas antiguas, donde el inquilino no podía renunciar a su derecho de adquisición preferente. Por tanto, si el contrato se celebró antes de 2019, conviene verificar las cláusulas y la legislación con un experto.
¡INSISTIMOS! Si el inquilino tiene derecho de adquisición preferente y no envías la notificación correspondiente al inicio de la venta, o bien, vendes la propiedad por unas condiciones diferentes a las que has notificado, este podría anular la compraventa y sustituir al comprador.
SI VENDES EL PISO CON INQUILINOS DENTRO, ESTOS PUEDEN NEGARSE ARECIBIR VISITAS
¿Puede un inquilino negarse a enseñar la vivienda? Sí, aunque el inquilino no está interesado en adquirir la propiedad, puede negarse a recibir a las visitas.
La dificultad que se presenta en estos casos es que, desde el momento en que se inicia el arrendamiento, tú sigues siendo el propietario, pero el inquilino tiene el derecho de uso sobre el inmueble. Por tanto, necesitas sí o sí de su consentimiento para ingresar a la vivienda. Teniendo esto en cuenta, es completamente legal que se niegue a recibir las visitas, aunque esto represente un problema para ti.
CONSEJOS PARA VENDER TU INMUEBLE CON INQUILINO
Ahora que cuentas con toda esta información, ya estás listo para vender tu piso con inquilino. Solo procura seguir estos consejos:
Lee el contrato de alquiler, antes que nada. Algunos derechos del inquilino, como el de adquisición preferente, dependen de lo que conste en ese documento.
Mantén una comunicación fluida y respetuosa con tu inquilino, independientemente de que este tenga derecho de adquisición preferente o no. Mantener una buena relación con él o ella hará que la operación sea más fácil y te evitará dolores de cabeza.
Informa adecuadamente a los posibles compradores, es importantísimo que informes a los interesados en la compra de tu inmueble que hay un inquilino y le expliques la situación del contrato para que ellos puedan decidir si les interesa o no el seguir adelante, que sepan el tiempo de espera para poder acceder al inmueble, el importe que se está recibiendo de alquiler por si quieren mantener al inquilino, etc. Para evitarse sorpresas, disgustos o demandas y se anule la venta.
Respeta la normativa que regula la venta de un piso alquilado. Recuerda que, si no la respetas, las consecuencias pueden ser muy graves. Si, por ejemplo, no notificas a tu inquilino de la venta cuando este tiene derecho a tanteo y retracto, corres el riesgo de que anule la venta y suplante al comprador.
Sé cuidadoso con los plazos de las notificaciones. Ten en cuenta que tu inquilino cuenta con 30 días naturales para responder a la notificación donde le informas que quieres vender el piso alquilado y, si decide adquirir la vivienda, cuenta con 180 días más para formalizar la operación. Respeta estos tiempos para evitar inconvenientes.
Conversa con él para arreglar la casa y coordinar las visitas. Recuerda que el inquilino puede negarse a recibir a las visitas. Por eso, te aconsejamos que converses con él en buenos términos y que intentes adaptarte a sus horarios al momento de realizar las visitas.